2020年4月16日，到西咸新區(qū)涇河新城陜西國儲(chǔ)物流園參觀，首次來到國儲(chǔ)物流園，很高興。
看到物流園已經(jīng)基本建成，6棟庫房6萬平方米，2棟鋼材庫12500平米?？傮w看，庫房建設(shè)很正規(guī)高端。陜西國儲(chǔ)物流公司終于有了自己的固定資產(chǎn)，這是一件大好事，很為我們國儲(chǔ)物流公司感到高興。
在參觀中，我覺得園區(qū)在建設(shè)方面有些地方還可以改進(jìn)，提出自己的看法，作為借鑒，供下一步建設(shè)新五三三處庫區(qū)時(shí)參考。所提意見不一定準(zhǔn)確，只是自己的粗淺認(rèn)識(shí)。
觀點(diǎn)
月臺(tái)的問題
一、庫房的結(jié)構(gòu)要多樣化我在庫區(qū)看到六棟庫房的高站臺(tái)全部是內(nèi)置的，也就是說庫房的地面比庫外高約1米左右，庫房的外墻與站臺(tái)是齊平的，高站臺(tái)沒有伸出去，相對(duì)應(yīng)的庫房門也比較多，每一個(gè)開間都有門，庫房門也比較小。這種庫房結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)是為城市配送業(yè)務(wù)專門訂制的，比如快遞企業(yè)或者為連鎖商場(chǎng)配送快消品的城市配送企業(yè)，貨物在庫內(nèi)分揀完成，一個(gè)門對(duì)應(yīng)一個(gè)地區(qū)（商場(chǎng)）的貨物，把門打開，用傳送帶或者叉車、手推車可以直接將貨物運(yùn)送到貨運(yùn)車上去，卸車也是如此，卸貨和裝車都非常方便。由于是城市配送、小件貨物，貨運(yùn)車不進(jìn)入庫內(nèi)，庫門不需要很大，但是要求庫門多，每個(gè)開間都要開門。
如果門開的比較少，發(fā)往幾個(gè)地區(qū)（商場(chǎng)）的貨物都從一個(gè)門進(jìn)出，就容易造成混亂，也影響作業(yè)效率。"
再比如配送型的冷庫，如發(fā)往超市各個(gè)店面的冷藏貨物，在庫內(nèi)分揀好了以后可以直接裝到冷藏車上去，避免冷藏貨物在庫外暴露，確保全程冷鏈。如果站臺(tái)伸出去，冷凍貨物出庫裝車難免會(huì)暴露在庫外。
這種庫房結(jié)構(gòu)是為城市配送物流企業(yè)專門訂制的，并不適合非城市配送企業(yè)使用，也不一定適合我們使用。
一是我們的物流園區(qū)距離城區(qū)中心還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，一般的城市配送企業(yè)不會(huì)租用這么遠(yuǎn)的庫房，否則會(huì)增加運(yùn)輸成本，也影響運(yùn)輸效率。
二是就是有城市配送企業(yè)租用，我們也不能租給他們，因?yàn)閹旆孔饨o城市配送企業(yè)帶不來增值效益，這些企業(yè)不可能把庫房讓我們管理，更不可能讓我們?nèi)ヅ苓\(yùn)輸，如果我們把這些都做了，對(duì)方就不是配送企業(yè)了，成了貿(mào)易公司了。
其實(shí)我們沒有貨物配送的經(jīng)驗(yàn)，管不好也沒有人去送貨，僅僅是出租庫房意義不大。
這種庫房對(duì)于非城市配送物流企業(yè)不實(shí)用，一般物流企業(yè)愿意使用外置高站臺(tái)的庫房，也不需要那么多庫門，庫門多了有安全隱患，也增加了建設(shè)成本。
我們還是更需要把站臺(tái)伸出來的高站臺(tái)庫房，也就是外置高站臺(tái)庫房，這種庫房通用性更強(qiáng)一些，能更好的適應(yīng)各類貨物，如食品、家電等，可以把外置高站臺(tái)作為一個(gè)調(diào)度臺(tái)使用，視野開闊，貨物便于來回調(diào)運(yùn)。
當(dāng)然現(xiàn)在建成的庫房再改造就很麻煩了，湊合著也能用。
但是將來在建設(shè)五三三處的時(shí)候就要注意了，儲(chǔ)備物資庫需要多少面積要確定下來，這些庫房肯定都是平地面的，不需要高站臺(tái)，其他的庫房如果要修建高站臺(tái)就要將站臺(tái)伸出來，建成外置高站臺(tái)庫房。內(nèi)置高站臺(tái)的庫房除非有企業(yè)需要，可以為他們專門訂制，一般就不要建設(shè)了。
按照國家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，庫房站臺(tái)應(yīng)伸出4.5---6m，高0.8---1.5m。建成外置高站臺(tái)庫房后，我們庫房的結(jié)構(gòu)就多樣化了，三種類型都有，可以滿足多方面的需求。
觀點(diǎn)
倉庫的容積率要大幅度提高
據(jù)了解，陜西國儲(chǔ)物流園庫區(qū)的面積大約445畝，也就是296668.15平方米（每畝等于666.67平方米），8棟庫房面積大約72500平方米，辦公樓面積1000平方米，加上附屬設(shè)施占地，最多不會(huì)超過75000平方米，容積率僅為0.25。這個(gè)數(shù)字極低。
對(duì)比一下在西安港務(wù)區(qū)的國美西北電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心庫區(qū)的情況：國美西北電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心庫區(qū)占地面積約 240 畝，即160000.8平方米，項(xiàng)目總投資約 3 .4億元，倉庫面積87000平方米，辦公樓建筑面積14000平方米，綜合樓建筑面積12000平方米，其容積率達(dá)到了0.71。
據(jù)了解，其他物流園區(qū)的容積率也都在0.5以上。
通過對(duì)比，我們可以看出，我們的占地面積幾乎是國美的2倍，而我們的容積率只有國美的36%。
容積率低對(duì)于住宅小區(qū)來說是一件大好事，對(duì)于物流園區(qū)來說就未必是好事了。容積率低，可用的庫房資源就少。國儲(chǔ)物流園現(xiàn)在已經(jīng)出租了四棟庫房，如果儲(chǔ)備物資再占用兩棟，基本上就沒有庫房資源了，加上專用線沒有開通，不能大批量的經(jīng)營(yíng)鋼材類的長(zhǎng)大笨重貨物，再想提高經(jīng)濟(jì)效益就很困難了。
容積率低的原因主要是：庫房建的太少了，附屬設(shè)施也建的不夠。由于建筑物較少，進(jìn)入我們國儲(chǔ)物流園以后，明顯有空蕩蕩的感覺。
不知道還沒有開始建設(shè)的五三三處新庫區(qū)的容積率如何，好像是要建造14棟庫房，根據(jù)國儲(chǔ)物流園的情況看，容積率也許不樂觀。我們儲(chǔ)備系統(tǒng)庫區(qū)的容積率一直比較低，其中有體制和工作性質(zhì)的原因。我們是國家隊(duì)，家大業(yè)大，手腳也大，基本不算經(jīng)濟(jì)賬，反正有國家兜底。
豐禾路的五三三處庫區(qū)占地接近600多畝，倉庫面積僅為10萬多一點(diǎn)，容積率也超不過0.30，縱觀西安地區(qū)所有新建的倉儲(chǔ)類物流園區(qū)，沒有這么低的容積率。
我個(gè)人認(rèn)為我們應(yīng)該更新觀念，改變這種情況，大幅度提高園區(qū)的容積率，理由有以下兩個(gè)原因。
第一、提高園區(qū)容積率做我們善于做的工作，由于體制及工作性質(zhì)的原因，我們儲(chǔ)備系統(tǒng)最善于做的工作就是倉儲(chǔ)，說白了就是“看攤”和“守堆”。做其他業(yè)務(wù)要么是賠錢，要么是不精通甚至根本不會(huì)。比如做商業(yè)貿(mào)易，賠錢的時(shí)候居多。
再比如第三方物流，我估計(jì)我們系統(tǒng)可能就沒人會(huì)做。至于共享經(jīng)濟(jì)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，更是望塵莫及。我們就善于做倉儲(chǔ)，做保管，儲(chǔ)存物資。做倉儲(chǔ)也沒有什么不好，把一件事情做到極致就是成功。陜西商儲(chǔ)物流有限公司就是這樣的。但是做倉儲(chǔ)就需要大量的庫房，庫房資源充足，回旋余地就大，正所謂食材充足好做菜。
陜西商儲(chǔ)物流有限公司就有50多萬平方米的庫房，年?duì)I業(yè)額達(dá)到數(shù)億元。在園區(qū)內(nèi)多建庫房，是提高經(jīng)濟(jì)效益，多儲(chǔ)存儲(chǔ)備物資的主要手段，因此在土地面積已經(jīng)固定的情況下，提高容積率就非常必要了。
第一、提高園區(qū)容積率修正園區(qū)的功能定位
我們的物流園區(qū)在初始規(guī)劃的時(shí)候，是和上海某公司合作，成立秦之杰公司，其功能定位主要是經(jīng)營(yíng)鋼材類的長(zhǎng)大笨重貨物。其實(shí)在當(dāng)時(shí)，金融危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)，鋼材貿(mào)易已經(jīng)萎縮了。經(jīng)營(yíng)鋼材類長(zhǎng)大笨重貨物需要的是比較多的庫外場(chǎng)地，貨場(chǎng)、堆場(chǎng)等，對(duì)庫房的要求不多，所以當(dāng)初規(guī)劃預(yù)留的貨場(chǎng)、堆場(chǎng)較多，但是經(jīng)過了這幾年的變化，我認(rèn)為，我們的功能定位要修訂。
首先，按照國家《中國制造2025》中說的，“到2020年，基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，制造業(yè)大國地位進(jìn)一步鞏固，制造業(yè)信息化水平大幅提升。”我國的工業(yè)化進(jìn)程即將完成，對(duì)資源類的物資，金屬、礦產(chǎn)等需求在逐步減少，而且現(xiàn)在產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，不可能再出現(xiàn)大量?jī)?chǔ)存鋼材，鋼材貿(mào)易紅紅火火的情況了。
其次，由于信息化的長(zhǎng)足發(fā)展，信息平臺(tái)大量誕生，平臺(tái)經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生，供需雙方通過信息平臺(tái)直接達(dá)成交易，大大減少了鋼材類物資在倉庫儲(chǔ)存的機(jī)率。秦之杰公司就是這么做的。
再次，應(yīng)該避開強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。鋼材的存儲(chǔ)貿(mào)易我們肯定競(jìng)爭(zhēng)不過中儲(chǔ)西安分公司（原石家街倉庫），而現(xiàn)在中國鐵路總公司與陜西省政府合作又在新筑建立一個(gè)鋼材倉儲(chǔ)中心，由西安鐵路局經(jīng)營(yíng)，占地300多畝，去年已經(jīng)開始運(yùn)營(yíng)。前幾天，我參加了陜鐵投物流公司引鎮(zhèn)物流園區(qū)的設(shè)計(jì)評(píng)審，該園區(qū)面積341畝，有專用線兩條，主要也是經(jīng)營(yíng)鋼材類長(zhǎng)大笨重貨物。
園區(qū)已經(jīng)通過了設(shè)計(jì)審核，馬上就要開工建設(shè)。這兩家公司都有鐵路系統(tǒng)的背景，而鋼材類貨物的存儲(chǔ)和運(yùn)輸離不開鐵路運(yùn)輸，所以這兩家公司經(jīng)營(yíng)鋼材類長(zhǎng)大笨重貨物都比我們有優(yōu)勢(shì)。還有一個(gè)經(jīng)營(yíng)鋼材類存儲(chǔ)的是東大物流公司，在西安灞橋區(qū)，扼守西安東大門，比我們有地理優(yōu)勢(shì)。
由于形勢(shì)的變化，需要我們修正園區(qū)的功能定位，揚(yáng)長(zhǎng)避短，做自己熟悉的、善于做的事情。
園區(qū)功能定位應(yīng)改為：
以倉儲(chǔ)為中心，圍繞著倉儲(chǔ)開展各種增值服務(wù)，裝卸、搬運(yùn)、配送、分揀、流通加工等，針對(duì)園區(qū)東面僅一路之隔的高陵工業(yè)園區(qū)內(nèi)的制造企業(yè)開展第三方物流業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)揮專用線的優(yōu)勢(shì)，兼顧鋼材類長(zhǎng)大笨重貨物存儲(chǔ)和運(yùn)輸。
如果國儲(chǔ)物流園的定位是以倉儲(chǔ)為中心，那么就必須多建庫房，提高容積率；如果是以長(zhǎng)大笨重貨物的存儲(chǔ)為主，那么就要加快鐵路專用線的建設(shè)進(jìn)度。我認(rèn)為提高容積率可以采用以下辦法：
一是單體庫房要再往大的蓋。新建的庫房每棟1萬平方米，太小了。
縱觀西安地區(qū)各個(gè)新建的庫房，很多單體庫房面積都超過3萬平方米。庫房面積小，庫與庫之間留有的間隔就多，土地的利用率就低。因此要減少庫房的數(shù)量，增加單體庫房的面積，單體庫房面積不要低于1.5萬平方米。單體庫房超過1萬平方米也是符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，無非是在庫房?jī)?nèi)設(shè)置消防通道。國家標(biāo)準(zhǔn)中有明確的例證。
二是一組庫房與另一組庫房之間的距離要縮短。國儲(chǔ)物流園現(xiàn)有庫房分為兩排，之間的距離為48米。這個(gè)距離可以縮短一些，只要40英尺集裝箱拖車可以作業(yè)即可，40英尺集裝箱拖車大約長(zhǎng)16米，這是最長(zhǎng)的貨運(yùn)車輛了，兩輛車對(duì)頭作業(yè)才32米。兩排庫之間的距離太大，車輛通行和車輛作業(yè)都綽綽有余，我們也用不上，結(jié)果都讓租用庫房的客戶占用了，我們還不能收費(fèi)，何其冤哉！
新建的庫房要增加庫房的寬度（進(jìn)深），按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定進(jìn)深可以達(dá)到120米.這樣庫房的長(zhǎng)和寬都增加了，單體庫房的面積就上去了。
三、是增加附屬設(shè)施的面積。
現(xiàn)在國儲(chǔ)物流園只有一個(gè)兩層的小辦公樓，1000平方米，也是太小了，僅僅是國美西北電子運(yùn)營(yíng)中心辦公樓的1/14。我們的園區(qū)不僅僅是自用的，還要面向社會(huì)，所以我們建設(shè)園區(qū)都要考慮到這一點(diǎn)。涇陽距離西安市區(qū)比較遠(yuǎn)，考慮到留守人員，值班人員的住宿，以及為社會(huì)服務(wù)的問題，將來修建生活服務(wù)設(shè)施時(shí)要增加面積，國美西北電子運(yùn)營(yíng)中心的綜合樓是12000平方米。其次還可以考慮拆除面臨街道的圍墻，修建商業(yè)用房，可以修建一排三層小樓，一樓為商業(yè)用途，二、三樓為寫字間或者酒店、賓館等。當(dāng)然現(xiàn)在修建時(shí)機(jī)尚未成熟，待涇河新城發(fā)展起來，園區(qū)周邊有需求時(shí)再修建。
最后是用于出租的庫房也可以考慮建設(shè)一棟或兩棟多層庫房，兩層即可。通過以上措施就可以大幅度提高庫房（物流生產(chǎn)）用地面積，增加容積率。國儲(chǔ)物流園現(xiàn)有庫區(qū)的格局已經(jīng)成型，除了在空余地面再建庫房之外，其他方面難以改變，但是，五三三處新庫區(qū)尚未開始建設(shè)，應(yīng)當(dāng)考慮這些問題。
庫房是我們安身立命之根本，是物資儲(chǔ)備之基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)效益之源泉，是自身實(shí)力之象征，不可等閑視之。過去五三三處是儲(chǔ)備系統(tǒng)，西北地區(qū)最大的通用類倉庫，之所以聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，不就是因?yàn)閹靺^(qū)大，庫房多嗎？時(shí)至今日，西安地區(qū)庫房面積10萬平方米以上的物流園區(qū)比比皆是，五三三處已經(jīng)泯于眾人矣。
降低庫房的單位面積造價(jià)：
據(jù)說國儲(chǔ)物流園倉庫的造價(jià)不低，具體情況不了解。我與普洛斯公司多次接觸過，據(jù)他們自己說，庫房的造價(jià)約為1800元/平方米（不包括土地的成本）左右。陜鐵投物流公司丙類庫房的預(yù)算造價(jià)為2264.21元/平方米。我們園區(qū)的庫房應(yīng)該也是丙類二項(xiàng)一、二級(jí)耐火等級(jí)的庫房（俗稱丙二類庫房），造價(jià)也應(yīng)該在2000元/平方米左右（不包括土地的成本）。
要想辦法降低庫房單位面積的造價(jià)，避免不必要的支出，節(jié)約資金多建庫。可以考慮從以下方面降低造價(jià)。一是庫房的高度。國儲(chǔ)物流園現(xiàn)有庫房的高度是12米，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，使用高層貨架來說，這樣的高度是合適的。但是對(duì)于儲(chǔ)備物資來說，不使用貨架，平面操作，12米的高度就有些浪費(fèi)。對(duì)于這一點(diǎn)，國家標(biāo)準(zhǔn)也有規(guī)定。
存儲(chǔ)儲(chǔ)備物資庫房的高度在7米左右，不高于9米即可，再高了用不上也是浪費(fèi)，儲(chǔ)備物資不可能堆碼那么高，也就是鋁錠比重小堆碼的高一些，4---5米高，陰極銅、鋅錠等也就是2米多高，橡膠也堆碼不高，也就是4米左右。
所以完全沒有必要把庫房都建成12米的高度，具體情況具體對(duì)待，對(duì)外出租用于商業(yè)用途的，用高層貨架的庫房可以建的高一些，儲(chǔ)備物資庫房建的低一些，從而將成本降下來。
庫房地坪的荷載。
將來新建庫房地坪的荷載也要區(qū)別對(duì)待。儲(chǔ)備物資庫地坪的荷載要大，應(yīng)該在5噸/平方米---15噸/平方米之間。至于用于經(jīng)營(yíng)出租的庫房就完全沒有必要那么高了。現(xiàn)在建成的庫房地坪額定荷載為6噸/平方米，有點(diǎn)高，我認(rèn)為在每平方米在3噸---5噸之間就可以了。
庫房建設(shè)的原則是：滿足使用需求，適當(dāng)留有余地。我在國儲(chǔ)物流園看到所有庫房的地坪都是混凝土（水泥）地坪，這種地坪在近幾年已經(jīng)被淘汰了。這種地面形式是最便宜的地面形式，但并不是最經(jīng)濟(jì)的地面形式，一般使用兩年以后，在叉車的作用下地面會(huì)出現(xiàn)不同程度的翻砂、起塵現(xiàn)象。隨著使用年限的延長(zhǎng)，加上碳化、水侵蝕和風(fēng)化的作用，地坪表面會(huì)繼續(xù)粉化，影響正常使用。具體表現(xiàn)在貨物堆放無論時(shí)間長(zhǎng)短，上面總是布滿灰塵。我在庫房里已經(jīng)看到地面起塵了，有的地方出現(xiàn)了凹坑。
現(xiàn)在倉庫建設(shè)都在使用金剛砂耐磨地坪，基本沒有人使用混凝土地坪，不知道為什么我們還在使用。金剛砂耐磨地坪不翻漿，不起塵，耐磨、抗壓、使用壽命長(zhǎng)，有利于貨物保護(hù)。這種地坪比混凝土地坪造價(jià)稍高一點(diǎn)，說白了就是在水泥里摻入金屬屑而已。有些貨物對(duì)庫房潔凈度要求很高，譬如，高級(jí)食品、精密儀器、醫(yī)療器材等。所以建議至少將一部分庫房，主要是用于經(jīng)營(yíng)的庫房的地面澆筑為金剛砂耐磨地坪。
地坪造價(jià)雖然高了一些，但是使用壽命長(zhǎng)了，收取租金高了，還是合算的。普洛斯庫房的租金是每平方米每天一元，甚至更高。就算其庫房每平方米每年收入300元，6年即可收回成本，如果加上其他方面的支出，不到10年絕對(duì)收回成本，這是比較快的了。
我們的庫房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比普洛斯高，成本肯定也高，現(xiàn)在庫房出租每平方米每月僅為10多元，收回成本的時(shí)間是普洛斯的兩倍多。所以提高容積率，降低單位面積造價(jià)，對(duì)于提高經(jīng)濟(jì)效益，縮短建設(shè)成本回收期限是很重要的。
盡快建成鐵路專用線并投產(chǎn)
國儲(chǔ)物流園的庫房資源基本枯竭，要想大幅度提高經(jīng)濟(jì)效益就要另辟蹊徑，在空余的場(chǎng)地上做文章，但是園區(qū)遠(yuǎn)離城市中心，想利用空余場(chǎng)地開展業(yè)務(wù)很困難。利用空余場(chǎng)地要么是建造庫房，要么是儲(chǔ)存可以在庫外存放的長(zhǎng)大笨重貨物。存放長(zhǎng)大笨重貨物就要依靠鐵路專用線。
庫房是有限的，租出去就沒有了，能夠帶來的經(jīng)濟(jì)效益也是可以預(yù)測(cè)的。鐵路專用線就不同了，只要貨源充足，卸下來的貨物馬上運(yùn)出去，就可以繼續(xù)卸車，這樣加快貨物周轉(zhuǎn)，加大了貨物的吞吐量，同時(shí)還可以利用庫存鋼材做鋼材貿(mào)易，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是多方面的，經(jīng)濟(jì)效益要好得多。
建成鐵路專用線后，人的主觀能動(dòng)性也可以調(diào)動(dòng)起來，搞調(diào)研、跑市場(chǎng)、找貨源、售貨物、訪客戶等等，可以做很多事情。同時(shí)也可以安置更多的人員工作，緩解原倉庫拆遷造成的人員安置壓力。因此，在國儲(chǔ)物流園庫房建成后，盡快建成鐵路專用線并投產(chǎn)是一件刻不容緩，迫在眉睫的事情。鐵路專用線最好也建成高站臺(tái)的，至少也要有一部分是高站臺(tái)的，就像現(xiàn)在的五三三處一樣，這樣方便裝卸車，可以降低裝卸車的成本。
五三三處新庫區(qū)的庫房可以緩建，鐵路專用線應(yīng)該立即作為重中之重去抓，建成后將事半功倍，至少可以達(dá)到三個(gè)目的：方便物資進(jìn)出，增加經(jīng)濟(jì)效益，安置工作人員。
建立倉庫數(shù)據(jù)庫
國儲(chǔ)物流園已經(jīng)基本建成投入使用了，那么我們就要注重各類數(shù)據(jù)的搜集、整理和利用，盡快建立倉庫的數(shù)據(jù)庫。庫區(qū)的長(zhǎng)、寬、面積等，庫區(qū)大門、道路等數(shù)據(jù)，庫房的建筑面積、庫內(nèi)面積、可用面積、庫房高度等，庫門數(shù)量、寬度、高度、地坪荷載、站臺(tái)高度、站臺(tái)升降臺(tái)等，辦公樓、附屬設(shè)施、各種機(jī)械設(shè)備等各種數(shù)據(jù)，以正式文件形式發(fā)布存檔，這樣就統(tǒng)一了口徑。
這些數(shù)據(jù)也是屬于大數(shù)據(jù)，將在經(jīng)濟(jì)核算、數(shù)據(jù)分析、報(bào)表統(tǒng)計(jì)、對(duì)外宣傳等方面發(fā)揮重要作用。
西安地區(qū)的倉儲(chǔ)格局正在處于一個(gè)大的轉(zhuǎn)變時(shí)期，主要有三個(gè)轉(zhuǎn)變：
供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變
由過去的庫房短缺向可以滿足客戶需求，甚至庫房過剩方面轉(zhuǎn)變，西安地區(qū)近三年來年投產(chǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的面積至少有幾十萬平方米，很快將出現(xiàn)庫房過剩的情況；
庫房質(zhì)量的轉(zhuǎn)變
由磚木結(jié)構(gòu)的、低矮簡(jiǎn)陋的庫房向標(biāo)準(zhǔn)化的鋼結(jié)構(gòu)高端庫房轉(zhuǎn)變，自從普洛斯進(jìn)駐西安以后，近八年以來，西安地區(qū)建成的庫房都是高端的，標(biāo)準(zhǔn)化的，鋼結(jié)構(gòu)的庫房；
地理位置的轉(zhuǎn)變
庫區(qū)的位置原來在城市中心向周邊衛(wèi)星城遷移，現(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)倉庫已經(jīng)很少了，五三三處能夠存在到今天就是特例。在這個(gè)轉(zhuǎn)變時(shí)期，誰加快建設(shè)，搶得先機(jī)，誰就主動(dòng)。
由于沒有參與涇河新城新庫區(qū)的搬遷、設(shè)計(jì)、建設(shè)工作，對(duì)新庫區(qū)的情況完全不了解，初次到國儲(chǔ)物流園參觀，了解情況不全面，不深刻，只是根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)以及平時(shí)看到的一些物流園區(qū)的情況，有一點(diǎn)粗淺的看法，在這里冒昧提出，不一定正確，僅供參考。
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