隨著自貿(mào)試驗區(qū)升級擴圍以及電商快遞的快速發(fā)展，推動了各類物流的發(fā)展，這對物流園區(qū)的建設(shè)和運營提出了更高的要求。物流園區(qū)的發(fā)展顯示出國家物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，并形成了一批以京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、西部陸海新通道等國家戰(zhàn)略為核心的帶動力強的物流樞紐。在未來的“十四五”期間，物流園區(qū)將會得到系統(tǒng)的優(yōu)化，提高物流發(fā)展質(zhì)量和效益是物流園區(qū)的發(fā)展主線，但是物流園區(qū)的種類繁多，建設(shè)速度過快，在規(guī)劃、建設(shè)運營管理方面仍有值得注意的問題。
根據(jù)《第五次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查報告（2018）》顯示，全國各地物流園區(qū)的投資熱情高漲，建設(shè)力度不斷加大，運營主體多元化，全國各類物流園區(qū)共計1638家：
物流園區(qū)總體數(shù)量比2015年的1210家增長428家，年均增長10.7%。
一、全國物流園區(qū)現(xiàn)狀解析
通過觀察物流園區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，我們發(fā)現(xiàn)：雖然全國物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長、市場玩家眾多，但同質(zhì)化嚴重，競爭激烈，信息化、數(shù)字化程度較低；另一方面，客戶要求愈發(fā)嚴苛、物流用地政策收緊，使得物流地產(chǎn)商面臨雙重壓力。物流地產(chǎn)商需要借助于技術(shù)驅(qū)動園區(qū)“智慧化升級變革”，及時響應(yīng)市場變化。
1、物流園區(qū)現(xiàn)狀：數(shù)量穩(wěn)步增長，但數(shù)字化程度較低
物流地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較強的吸引力，全國物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增加。根據(jù)2018年第5次官方調(diào)查數(shù)據(jù)，全國物流園區(qū)數(shù)量達到1638家，年復(fù)合增長率超10%，預(yù)計2020年有望達到2000家物流園區(qū)。
但從物流園區(qū)信息化現(xiàn)狀看，大部分的中小物流園區(qū)水平相對落后。數(shù)據(jù)顯示，物流園區(qū)信息系統(tǒng)投資占園區(qū)總投資平均占比只有8.2%；其中51%的園區(qū)信息化及設(shè)備投資占園區(qū)投資總額在5%以下。
2、物流地產(chǎn)商困境：供需兩端雙重壓力要求物流園區(qū)加速智慧化升級
1）物流地產(chǎn)市場競爭加劇，優(yōu)質(zhì)物流用地日益稀缺
除普洛斯等老牌物流地產(chǎn)商外，諸如萬科等地產(chǎn)商也由于“倉儲物流園區(qū)具備不可替代性”、“土地資源稀缺且具升值潛力”和“物流行業(yè)整體向好”等因素，紛紛入局物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流園區(qū)競爭仍在加劇。
一方面，政府對物流項目稅收及投資強度（300-500萬/畝）要求提升，尤其是國家一二級物流節(jié)點城市的倉儲用地供給政策開始收緊，物流地產(chǎn)項目拿地難度增加。另一方面，工礦倉儲用地價格持續(xù)上漲，5年內(nèi)漲幅達20%。土地成本上升使得依靠土地紅利的傳統(tǒng)地產(chǎn)模式收益下降，迫使物流地產(chǎn)商必須進一步提升園區(qū)土地利用率，提高有限土地的產(chǎn)出值。
2）客戶要求更為嚴苛：電商、物流等客戶，倒逼物流園區(qū)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型
整個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和以電商為代表的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)成長，對以快遞為代表的物流產(chǎn)業(yè)提出了更高要求，對物流園區(qū)（超過50%的物流園區(qū)有快遞類企業(yè)入駐）的服務(wù)能力提出了新挑戰(zhàn)——最顯著的變化就是多品種、小批量、單件化的作業(yè)總量增加及效率要求大幅提高。但勞動力人口紅利消失等現(xiàn)狀，導(dǎo)致園區(qū)無法滿足對規(guī)定時間內(nèi)的單件化貨物的服務(wù)要求，這一壓力加速了物流園區(qū)往更高效率的智慧化升級進程。
1.如何界定物流園區(qū)
物流園區(qū)的形成是為了滿足眾多物流企業(yè)的需求，由政府或市場主體建設(shè)管理的，以實現(xiàn)物流基礎(chǔ)設(shè)施的集約化和物運作的共同化，是集運輸、倉儲、分揀、包裝、裝卸、流通加工、配送、物流信息處理等為一體的物流業(yè)集聚區(qū)域。因此，物流園區(qū)側(cè)重于“流”，而不是“儲”，物流園區(qū)承載著整合物流資源和優(yōu)化物流流程的重要功能。
物流園區(qū)具備規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。無論是以政府為主導(dǎo)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還是企業(yè)投資并運營的物流基地和大型物流企業(yè)自用的物流中心等，都是各類物流企業(yè)入駐集聚的場所。物流園區(qū)具有承載較大規(guī)模的貨物倉儲及周轉(zhuǎn)能力，集中度高，在區(qū)域上具有主導(dǎo)地位和影響力，對交通運輸網(wǎng)絡(luò)、航線航班和客貨流中轉(zhuǎn)等有一定的要求。物流園區(qū)作為現(xiàn)代物流服務(wù)體系的重要基礎(chǔ)設(shè)施，有利于建立物流企業(yè)之間的協(xié)同運作，提高物流服務(wù)效率，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。
2.物流園區(qū)建設(shè)運營管理模式對比
物流園區(qū)項目的成功，運營管理是保證。在全國范圍內(nèi)的物流園區(qū)，按照興辦主體類型可分為政府主辦型物流園區(qū)，政府規(guī)劃、企業(yè)運作型物流園區(qū)，企業(yè)自辦的專業(yè)型物流園區(qū)，市場自發(fā)形成、政府引導(dǎo)型物流園區(qū)，在運營管理模式上也各不相同，大致形成了政府管委會管理，企業(yè)自主管理，委托第三方管理等三種運營管理模式。
政府管委會運營管理模式：主體是地方政府，具有政策上的支持，行政審批的手續(xù)便捷，受到的阻力和干預(yù)少，建設(shè)、招商和運營具備連續(xù)性，便于政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的落地。但同時也要考慮到政府招商渠道單一，缺乏專業(yè)的開發(fā)和運營團隊，導(dǎo)致部分物流園區(qū)運營效率低下。
企業(yè)自主運營管理模式：依托于企業(yè)自身的資金實力以及行業(yè)影響力，園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)非常成熟，可以直接參與園區(qū)的日常各項事務(wù)的運營管理，容易吸引上下游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)物流企業(yè)集聚。但企業(yè)大多以營利為目的，需承擔相應(yīng)的財務(wù)和經(jīng)濟壓力，對后續(xù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及培育有一定的挑戰(zhàn)。
第三方運營管理模式：聘用有經(jīng)驗的第三方團隊對園區(qū)進行經(jīng)營管理，政府只負責(zé)宏觀指導(dǎo)與監(jiān)督，實現(xiàn)了園區(qū)的政企分開和市場化運作，維持政府與園區(qū)物流企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系。此運營模式充分考慮了物流的市場化行為，把握物流行業(yè)的發(fā)展動向，依托專業(yè)的運營管理制度及運營人才，構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)管理機制。但這對于第三方運營企業(yè)的要求較高，部分決策會受到開發(fā)主體的影響，需要締結(jié)一定的協(xié)議，在后期的運營中做好及時有效的溝通。
3.物流園區(qū)運營管理案例
目前，國家發(fā)展改革委、交通運輸部已聯(lián)合發(fā)布了2019年國家物流樞紐建設(shè)名單，是各個城市發(fā)展的重大機遇和挑戰(zhàn)，物流園區(qū)也是物流樞紐建設(shè)的重要載體，為了更好進行物流園區(qū)的后期運營管理服務(wù)工作，需要根據(jù)規(guī)劃及未來物流業(yè)的發(fā)展趨勢，合理選擇與當?shù)鼗A(chǔ)條件相適應(yīng)的運營管理模式。
集寧現(xiàn)代物流園區(qū)：由集寧現(xiàn)代物流園區(qū)管理委員會作為運營主體，承擔項目招商及服務(wù)，分為會展及信息中心區(qū)、中小企業(yè)總部區(qū)、信息產(chǎn)品研發(fā)區(qū)、電子交易中心區(qū)、集寧古街及民族商貿(mào)特色區(qū)、期貨交易及國際貿(mào)易結(jié)算區(qū)、汽貿(mào)及專業(yè)市場區(qū)、市場配送及批發(fā)交易區(qū)等八大功能區(qū)。定位建設(shè)成為與環(huán)渤海經(jīng)濟圈、烏大張長城金三角和“三北地區(qū)”聯(lián)動協(xié)調(diào)、互補共贏發(fā)展的區(qū)域物流集散基地和轉(zhuǎn)換樞紐。
傳化公路港物流園：傳化集團獨立運營模式，創(chuàng)立了“公路港”的物流服務(wù)模式，全國累計布局公路港項目已達150個，覆蓋30個省市自治區(qū)，布局的城市多為具有一定物流基礎(chǔ)的城市，其物流產(chǎn)業(yè)鏈架構(gòu)已經(jīng)基本形成。依托良好交通圈、經(jīng)濟圈優(yōu)勢、政策機制優(yōu)勢，在短時間內(nèi)完成有形平臺的建設(shè)，提供結(jié)合當?shù)靥攸c的物流模塊，綜合物流服務(wù)，配套生產(chǎn)生活服務(wù)，業(yè)務(wù)増值服務(wù)等。運營的盈利點較為廣泛，更多著眼于配套服務(wù)，配套商業(yè)、餐飲設(shè)施等。
南寧中新國際物流園：是經(jīng)廣西壯族自治區(qū)人民政府批復(fù)設(shè)立，并列入國際陸海貿(mào)易新通道廣西重點建設(shè)項目，是由新加坡太平船務(wù)集團主要投資的廣西新中產(chǎn)業(yè)投資有限公司作為項目建設(shè)與運營主體，屬于由第三方運營團隊獨立對進行園區(qū)開發(fā)建設(shè)、招商引資和運營管理，堅持政企分開，市場運作。規(guī)劃有保稅加工區(qū)、配套產(chǎn)業(yè)區(qū)、智慧物流區(qū)、樂活社區(qū)等，致力于將項目打造成為廣西參與“一帶一路”及國際陸海貿(mào)易新通道建設(shè)的中新合作智慧物流供應(yīng)鏈平臺和重要節(jié)點。
4.物流園區(qū)運營管理模式改進升級
物流園區(qū)的運營管理具有階段性，如何在園區(qū)運營的各個時期對管理模式進行改進升級，延伸物流的價值鏈，支撐產(chǎn)業(yè)鏈，促進物流園區(qū)的健康可持續(xù)發(fā)展顯得尤為重要，物流園區(qū)運營前期主要側(cè)重以下制度及人才方面的完善，運營后期則要側(cè)重增值服務(wù)的多元化及物流信息化水平的提升。
制度標準化：在國內(nèi)大部分大部分規(guī)劃的物流園區(qū)中，重規(guī)劃輕制度的情況仍然存在，忽略后期的運營管理，沒有形成一系列的園區(qū)管理制度體系是導(dǎo)致物流園區(qū)經(jīng)營不善的主要原因。物流園區(qū)的規(guī)范化、標準化管理首先體現(xiàn)在運營管理制度上，這是物流園區(qū)前期運營需要注意的，建立健全物流園區(qū)運營管理制度，形成企業(yè)準入、經(jīng)營管理、服務(wù)管理的規(guī)范制度。
人才專業(yè)化：缺乏運營管理人才成為限制園區(qū)發(fā)展的主要因素，新時期物流的高速發(fā)展對物流人才需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變，物流信息人才、物流管理人才、物流產(chǎn)業(yè)鏈人才以及國際化物流人才等嚴重匱乏。在物流園區(qū)運營前期，按照組織分工及權(quán)責(zé)利等對組織架構(gòu)進行設(shè)計，加大對現(xiàn)有人才進行專業(yè)化培養(yǎng)，才能保障物流園區(qū)運營體系的建設(shè)和運行。
服務(wù)多元化：在物流園區(qū)集疏運功能基礎(chǔ)上，支持現(xiàn)有物流企業(yè)向供應(yīng)鏈管理公司轉(zhuǎn)變，爭取引進物流業(yè)上下游企業(yè)，吸引以產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)為紐帶工商、稅務(wù)、銀行機構(gòu)等入駐園區(qū)，通過集成物流平臺信息服務(wù)、貨物運輸服務(wù)、供應(yīng)鏈資金服務(wù)、進出口代理服務(wù)、供應(yīng)鏈規(guī)劃設(shè)計服務(wù)等，提供多元化的增值服務(wù)。
物流智慧化：隨著物流新技術(shù)、新模式和新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)為核心的物流信息平臺等成為了支撐物流園區(qū)新的運營服務(wù)體系，信息平臺是物流園區(qū)運營后期的核心競爭力，
用最先進的信息技術(shù)來實現(xiàn)物流有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)的整合，打造智慧物流體系，創(chuàng)新園區(qū)發(fā)展模式，提升運作效率。
“十四五”期間物流產(chǎn)業(yè)仍是國家培育新增長點、形成新動能的一個發(fā)展方向，各地也將以建設(shè)國家級示范物流園區(qū)作為工作重點，鼓勵物流資源整合，通過出臺扶持政策，營造良好的運營環(huán)境，切實減輕物流企業(yè)的負擔。只有準確把握物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，進一步完善物流園區(qū)的運營管理，才能有效發(fā)揮物流園區(qū)的功能，在整體上形成高效的全國物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系，推動經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。
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